所有物件紹介⑧（千葉県船橋市③テラスハウス２部屋）不動産投資
船橋市テラスハウス２部屋♪
今回の紹介物件はテラスハウス２部屋。
区分所有物件は余り好きではないんだけど、大きな理由としてはやっぱり管理費・修繕積立金が掛かるから。ただ団地やテラスハウスみたいに掛かりが安ければ魅力的な物件も有るんだよね(#^^#)
・建築：平成３年築
・駅徒歩１８分
・構造：RC造２階建て
・間取り：３LDK（２部屋）
上記物件を平成２３年に約１千２百万円で購入。
想定表面利回りは約１２％。
現在は満室で
月の家賃収入は月約１２万円
この物件は自主管理で管理費が掛からないんだけど修繕費・積立金で月８０００円掛かるから２部屋で１６０００円。家賃が６８０００円で手残りが６００００円×２で月で１２万円。一部屋６００万円で購入してるから利回りは悪くない。
これ位の金額だと、これから不動産投資を始めようか？って人も手を出しやすいよね。
でも、やっぱり低額で良い物件は競争率が高くて数多くのライバルが居るからナカナカ購入する事が出来ないよね。本当に良い物件は直接不動産業者が買ってしまうか、繋がりが有る業者や個人に情報を流して売ってしまうから、毎日一生懸命ネットで物件をチェックしても残念ながら魅力的な物件は少ない。
じゃぁどうすれば魅力的な物件を手に入れる事が出来るのか？
私の知っている方法は３つ有る。
①競売（けいばい）
②不動産業者との繋がりを作る
③指値（さしね）（値引き交渉の事）
①の競売（一般の人は（きょうばい）と読む人が多いが、不動産屋・銀行・法律家など不動産に関わるプロは（けいばい）と読むのが一般的。どっちらでも間違っていないけど（きょうばい）って言う人は素人だなｗと思われる可能性が有るので（けいばい）と言った方が良いと思うよ( *´艸｀)）は法整備されて昔みたいに素人が手を出すと大変な事に成る！なんて事が少なくなったので一般の人でも参加する方が多くなった。半面、価格が上がってしまい昔ほどのメリットが無くなった。しかも昔ほどの問題は起きないにしても・・・住人が出ていかなかったり（強制執行するにも時間とお金が掛かる）購入前に物件内の確認が写真でしか出来ないので、無事競落して建物の中に入ってビックリΣ(ﾟДﾟ)なんて事も有るので要注意！
②これが一番確実かつメリットが大きいと思う。業者側にもｗ私にも毎月手土産を持って来たり食事に連れて行ってくれたりする人が３人居る。いきなりはハードルが高いけど・・・一件目を購入した時の決済時にお礼と言って商品券やお菓子を持って来てくれる人は結構多い。しかし継続的にそんな事をしてくれる人は少ないのでインパクトが有る。そんな事をしてくれなくても仕事だから物件が有ったら紹介するが『月に１万円位で何百万円も得出来る情報が入るなら安い投資ですよ』と言われると本来業者に流す案件も（業者に流した方が問題も起きにくく、契約も決済も簡単）紹介してあげたくなるのが人情ｗ問題は力の有る誠実な担当者に巡り合えるか！
③一時期《鬼の指値》なんて言葉が流行り、ふざけた指値をしてくる投資家さん達が増えた事が有った（今でも居るだろうけど）あれは建物がボロボロだったり、辺鄙な所の土地だったりと長期間売れ残ってる物件だから通る指値で、普通に販売している物件に常識外れな指値をしても売主にも業者にも印象が悪くなるだけ。ただ全く指値交渉をしないのは勿体無いので営業担当にアドバイスを貰いながら常識的な範囲で指値を入れよう。あと物件の粗探しをして『ココがこうだからリフォームにコレ位掛かりそう』と実際に掛かる事を口実に指値を入れるのも良いだろう（※売主さんの機嫌を損ねない様な言い回しは絶対。あくまで低姿勢でお願いする。）
誤解を恐れずに私の意見を言うと、投資家のお客さんは面倒臭い。
良い投資家さんに出会えれば１棟だけじゃなく継続的に購入して貰えるから非常にありがたいけど、ほとんどの投資家は周りやネットの良い話で頭でっかちに成っているから特別な物件だけを求めてる。上記してるけど特別な物件は表には出さないで終わってしまってるよ。なのでウチでは売主か物元じゃないと新規の投資家は相手にしない。そう！面倒だからｗ良い物件は一生懸命営業しなくても勝手に売れる。
なので逆に一生懸命営業を掛けて来る物件は、売れない・売らないといけない物件だと思って注意して欲しい。
売主さんや業者に嫌われない様に、
そして騙されない様にして良い物件と出会えると良いねぇ(#^^#)
